8月25日下午5点18分，央行发布房贷新政，就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告，这意味着未来相当长一段时间，新购买者的房贷利率都按照以下政策执行，影响深远!

背景：

央行这次发布房贷新政的原因在于我国银行贷款定价方式发生新的变化，房贷利率作为银行贷款的一大类，也得因势而变。8月17日央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。主要内容是两点：

自2019年8月17日后，新发放的贷款主要参考贷款市场报价利率(LPR)定价，贷款市场报价利率报价行，按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式向全国银行间同业拆借中心报价，LPR于每月20日早上9：30发布。

也就是说未来银行发放的贷款参考利率不再是传统的贷款基准利率，而是新的贷款市场报价利率(LPR)。新的贷款市场报价利率(LPR)受央行货币政策调控(中期借贷便利利率)，以及银行综合成本影响(自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素)。

8月20日上午9:30，央行授权全国银行间同业拆借中心首次发布了新的LPR。一年期LPR是4.25%，比原来基准利率降了10个BP，比以前老的LPR降了6个BP，五年期以上LPR为4.85%。也就是说银行降息了。在这种情况下，多数人都关心自己的房贷利率是否下调，未来房价会不会因此受影响，那么央行这次的新政到底是怎么说的呢?我们来解读下：

一

1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

2、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读：新政策在2019年10月8日起执行，10月8日以后新的房贷利率，在一年期4.25%、五年期以上4.85%的利率加点形成，至于加多少点，有3个必须，一是必须符合全国统一划定的数值，二是各地的差别化政策，比如有的地方房价上涨压力比较大，可能高一些。三是还得考虑银行的资金成本。

如果贷款市场报价利率变化了会怎么样呢?按照新政，房贷利率会有一个公式，实际的房贷利率是因变量，贷款市场报价利率和加点是自变量，加点数值一旦确定后是不会有变化的，也就是自变量只有贷款市场报价利率，如果未来贷款市场报价利率每个月都不同，那么今年10月8日以后新购买者的房贷利率也会有不同的变化。这就意味着今后利率变化对楼市的影响更大。

而之前的房贷利率是这样的：央行宣布正式降息或者加息(传统的基准利率)之后的第一个1月1日开始，旧合同参照最新利率执行，一般一年最多变化一次。

二、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读：按照新政，同时参考目前的贷款市场报价利率，首套房利率不会低于4.85%，二套房利率不会低于5.45%。融360大数据研究院监测数据显示：2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。

比较来看，考虑到前者是最低位，后者是平均值，算起来的话，新政策后的利率水平和现在的实际利率水平应该相差不大。

三、

1、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

2、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

3、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

解读：和限购、限售、限贷一样，房贷利率现在也是“因城施策”，也就是说未来的房贷利率除了受金融政策(货币政策)影响之外，也受房地产政策影响，当前市场利率在下行，房贷利率理应下降，但是考虑到“房住不炒”成为共识、楼市政策不断收紧，未来的房贷利率就是定向调控，按照央行副行长刘国强说的“有一点是肯定的，房贷的利率不下降”。

四

1、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

2、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

解读：旧房贷以及公积金贷款利率没有变化，有的人就问了，那么新政对旧房贷和新房贷来说，哪个更有利呢?

我说过了，未来的房贷利率受货币政策影响，也受房贷利率政策影响，因为未来较长一段时间房贷利率是下行的，所以整体来说申请新房贷的人群更容易受益些。

同时我们考虑到房贷利率也受房地产政策影响，未来房贷利率下降的可能性不大，楼市依然在管控状态，可以预见，未来哪里的房价上涨较快，哪里的房贷利率就高些，反之，哪里的房价面临显著下跌压力，哪里的房贷利率就相当低些。